Zpětný leasing nemovitosti pro firmy a podnikatele

Firma má halu za dvacet milionů, plné zakázkové knihy a nemá na materiál. Banka na provozní úvěr nekývne, protože poslední rozvaha vypadá špatně. Přitom celý kapitál firmy stojí zabetonovaný v budově, ve které se vyrábí. Zpětný leasing nemovitosti — mezinárodně sale and leaseback — je nástroj, který přesně tenhle stav rozvazuje: nemovitost se prodá, peníze se uvolní a firma v ní zůstane sedět jako nájemce.

Jak zpětný leasing nemovitosti funguje

Mechanika je jednoduchá, komplikace jsou v detailech.

• Firma prodá nemovitost kupujícímu (leasingové společnosti nebo investorovi).
• Kupní cena se vyplatí — buď v hotovosti, nebo se z ní nejdřív uhradí stávající zástavy a úvěry.
• Současně se uzavře nájemní smlouva, takže provoz nikam nestěhuje.
• Ve smlouvě bývá sjednáno právo zpětného odkupu za předem stanovených podmínek.

Z pohledu firmy se dlouhodobý majetek promění na hotovost a na pravidelný nájemní náklad. Z pohledu kupujícího jde o nemovitost s okamžitým nájemcem, který ji zná a stará se o ni.

Čím se liší od úvěru zajištěného nemovitostí

Obojí uvolní peníze proti nemovitosti, ale jinak.

Klíčový rozdíl je v tom, co se posuzuje. Banka se dívá na vaše výsledky. Kupující nemovitosti se dívá na nemovitost. Firma se špatným rokem a dobrou halou tak dosáhne na financování, které jí úvěrová cesta nedá. Rozdíly mezi typy firemního financování rozebíráme i v článku Provozní vs. investiční úvěr pro firmy.

Kdy to dává smysl

• Kapitál vázaný ve výrobní nebo skladové nemovitosti, kterou firma nutně potřebuje užívat, ale nepotřebuje vlastnit.
• Rychlá potřeba provozního kapitálu — velká zakázka, nákup materiálu, předfinancování.
• Vypořádání společníků při rozdělení firmy, kdy je nemovitost největší položkou a nikdo nemá na výplatu ostatních.
• Refinancování drahých závazků, kde součet úroků a sankcí převyšuje nájemné.
• Firma po restrukturalizaci, která má zakázky, ale rozvaha za ní ještě nestojí.

Kdy to smysl nedává

Řekneme to natvrdo, protože je to důležitější než výčet výhod:

• Firma bez výhledu na to, že nájem utáhne. Zpětný leasing neřeší ztrátový provoz, jen ho o pár měsíců odloží — a na konci není nemovitost.
• Nemovitost, kterou lze normálně prodat a firma ji nepotřebuje. Pak je prostý prodej levnější a jednodušší.
• Když banka úvěr dá. Zajištěný úvěr bývá při srovnatelných podmínkách celkově levnější. Zpětný leasing je řešení tam, kde úvěrová cesta nevede.

Účetní a daňové dopady, které je nutné spočítat předem

Tohle je část, kterou nelze odhadnout od stolu a kde se rozhoduje, jestli je celá transakce výhodná.

• Prodej je zdanitelnou transakcí. Rozdíl mezi prodejní cenou a zůstatkovou cenou majetku vstupuje do základu daně. U dávno odepsané budovy může jít o velkou částku v jednom roce.
• Odpisy končí. Firma přijde o odpisový náklad a místo něj má nájemné, které je za standardních podmínek daňově uznatelným nákladem.
• DPH. Převod nemovitosti má vlastní režim — osvobození po uplynutí zákonné lhůty, možnost volby zdanění, u plátců případný režim přenesené daňové povinnosti. Špatné posouzení znamená doměrek. Tohle si nechte potvrdit daňovým poradcem před podpisem, ne po něm.
• Účetní zachycení se liší podle toho, jestli firma vykazuje podle českých předpisů, nebo podle IFRS.

Pravidlo, které dává smysl u každé takové transakce: nechte si spočítat celkový náklad za celou dobu nájmu plus cenu zpětného odkupu a porovnejte ho s alternativou. Ne měsíční splátku proti měsíční splátce.

Na co si dát pozor ve smlouvě

• Doba nájmu a výpovědní podmínky. Krátký nájem s možností výpovědi ze strany pronajímatele znamená, že za rok můžete stát před stěhováním výroby.
• Podmínky zpětného odkupu. Musí být konkrétní: cena, lhůta, co odkup zmaří. Vágní formulace nemá hodnotu.
• Indexace nájemného. Zjistěte, o kolik může nájem růst a podle čeho.
• Kdo platí opravy, pojištění a daň z nemovitých věcí. Rozdíl v celkovém nákladu bývá výrazný.
• Sankce za prodlení. U podnikatelských smluv nejsou sankce zastropované zákonem o spotřebitelském úvěru — nejste spotřebitel.
• Zápis do katastru. Nájem i právo zpětné koupě lze do katastru zapsat. Zápis vaši pozici výrazně posiluje.

Zpětný leasing firemní versus bydlení

Tenhle článek je o nemovitostech ve vlastnictví firem a podnikatelů — halách, provozovnách, kancelářích, pozemcích. Řešíte-li vlastní bydlení, tedy byt nebo rodinný dům, jde o jiný produkt s jinými pravidly, jinou ochranou a jiným typem smlouvy; věnují se mu článek Zpětný leasing nemovitosti: jak funguje a samostatný web leasingbytu.cz.

Nemíchejte to dohromady. Firemní transakce se posuzuje jako obchodní vztah dvou podnikatelů, bydlení nikoli.

Co si připravit k prvnímu jednání

• Aktuální výpis z katastru včetně všech zástav a věcných břemen.
• Znalecký posudek nebo tržní odhad, pokud ho máte. Pokud ne, počítejte s tím, že si ho kupující nechá udělat.
• Účetní závěrky za dvě období a aktuální přehled závazků.
• Vyčíslení stávajících úvěrů zajištěných nemovitostí k datu.
• Představu o době nájmu a o tom, kdy a z čeho chcete odkoupit zpět.

Shrnutí

Zpětný leasing nemovitosti je nástroj na uvolnění kapitálu tam, kde standardní úvěr nevede — ne univerzální řešení a rozhodně ne záchrana ztrátového provozu. Rozhoduje o něm trojice čísel: hodnota nemovitosti, daňový dopad prodeje a celkový náklad nájmu včetně odkupu. Kdo si je nechá spočítat předem, rozhoduje se dobře.

Chcete si projít konkrétní čísla? Podmínky máme na stránce Zpětný leasing nemovitosti, nebo nám napište.