Prodej bytu vyjde na tři miliony, kupní smlouva je podepsaná, peníze na účtu. A pak přijde jaro a s ním otázka, jestli se z toho odvádí daň. U jednoho prodávajícího je odpověď „ne a nic se nikam nehlásí“, u druhého „ano, patnáct procent ze zisku“. Rozdíl mezi nimi nedělá cena, ale jak dlouho nemovitost vlastnil a co s penězi udělá.
Tři cesty k osvobození
Příjem z prodeje nemovitosti je zdanitelným příjmem fyzické osoby. Zákon o daních z příjmů z něj ale zná několik osvobození a stačí splnit jedno z nich.
1. Časový test
Vlastnili jste nemovitost dostatečně dlouho:
- U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je test 10 let.
- U nemovitostí nabytých dříve zůstává 5 let.
Rozhodující je den nabytí, ne den prodeje. Kdo koupil byt v roce 2019, prodává po pěti letech osvobozeně. Kdo koupil v roce 2021, čeká deset let.
2. Bydliště v nemovitosti
Měli jste v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Pak je příjem osvobozený bez ohledu na časový test.
Pozor na dvě věci: bydliště není totéž co trvalý pobyt — je to místo, kde se skutečně zdržujete a máte tam domácnost. A ono „bezprostředně před prodejem“ znamená, že dvouletá doba musí končit prodejem, ne skončit před třemi lety.
3. Použití na vlastní bytovou potřebu
Nesplňujete-li ani jedno z výše uvedeného, zbývá třetí cesta: peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — koupi jiného bydlení, výstavbu, rekonstrukci nebo splacení hypotéky na vlastní bydlení.
Tahle varianta má dvě povinnosti, na kterých se nejčastěji chybuje:
- Použití je časově ohraničené — prostředky je nutné použít ve stanovené lhůtě navazující na rok, kdy jste příjem obdrželi.
- Záměr je nutné oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Neoznámíte-li, osvobození nelze uplatnit, i kdybyste peníze na bydlení skutečně použili.
Tohle oznámení je nejčastější přehlédnutá povinnost celého tématu.
Co když osvobození nesplníte
Pak se zdaňuje rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji, ne celá prodejní cena. Do výdajů patří zejména:
- cena, za kterou jste nemovitost pořídili (u zděděné či darované se postupuje podle ocenění),
- prokazatelně vynaložené náklady na technické zhodnocení, opravy a údržbu,
- náklady spojené s prodejem — provize realitní kanceláři, znalecký posudek, právní služby.
Proto se vyplatí schovávat faktury za rekonstrukci i deset let. Bez dokladů výdaj neuplatníte.
Příjem se uvádí v daňovém přiznání jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Ke ztrátě z prodeje jedné nemovitosti se nepřihlíží proti jiným druhům příjmů.
Dědictví: dobrá zpráva, kterou lidé neznají
Zdědíte-li nemovitost v řadě přímé nebo po manželovi, do časového testu se vám započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Prakticky to znamená: rodičovský dům, který rodiče vlastnili třicet let, můžete prodat osvobozeně prakticky ihned. Zdědíte-li ale po strýci nebo po sourozenci, doba se počítá znovu od nabytí.
Samotné nabytí dědictvím je od daně z příjmů osvobozené. Jak se dělí majetek, popisujeme v článku Dědictví ze zákona: jak se dělí majetek.
Daň z nabytí už neexistuje
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a kupující ji dnes neplatí. Nezaměňujte ji s daní z nemovitých věcí, což je každoroční daň placená vlastníkem — ta trvá dál a přiznání se podává, měníte-li vlastnictví.
Prodáváte-li kvůli dluhům
Dvě věci, které se v téhle situaci často přehlédnou a stojí peníze:
- Daňová povinnost vzniká i tehdy, když celý výtěžek spolkli věřitelé. Prodáte za tři miliony, dva a půl jde na dluhy, a přesto se daní zisk podle výše uvedených pravidel. Peníze na daň už nemusí zbýt — počítejte s ní dopředu.
- Prodej v exekuci a dobrovolný prodej nejsou totéž. Dokud je prodej dobrovolný, můžete plánovat i daňovou stránku. V dražbě neplánujete nic.
Řešíte-li prodej pod tlakem, začněte tím, co za nemovitost dostanete — odhad nemovitosti — a teprve pak se rozhodujte mezi výkupem, běžným prodejem nebo zpětným leasingem, pokud chcete v nemovitosti zůstat. Souvislosti popisujeme i v článku Nemůžu splácet hypotéku: co dělat dřív, než přijde dražba.
Checklist před prodejem
- Zjistěte přesné datum nabytí z výpisu z katastru — ne z paměti.
- Určete, který časový test se na vás vztahuje: 5 let, nebo 10 let.
- Nesplňujete-li ho, ověřte dvouleté bydliště nebo záměr použít peníze na vlastní bytovou potřebu.
- Chystáte-li se na třetí variantu, poznamenejte si termín oznámení správci daně.
- Sesbírejte doklady o výdajích — nabývací cena, rekonstrukce, provize, posudek.
- U nestandardní situace (spoluvlastnictví, dědictví po vedlejší linii, prodej z majetku firmy) si nechte výpočet potvrdit daňovým poradcem. My daňová kancelář nejsme a rozdíl bývá v desítkách až stovkách tisíc.
Shrnutí
Většina lidí, kteří prodávají bydlení, ve kterém dlouho žili, daň neplatí. Problém nastává u nemovitostí koupených jako investice, u krátké doby vlastnictví a u dědictví po vzdálenějším příbuzném. Rozhodují tři údaje: datum nabytí, kde jste poslední dva roky bydleli a co s penězi uděláte — a ten třetí je nutné včas oznámit.
Řešíte prodej nemovitosti kvůli dluhům a nevíte, co vám po zdanění zbude? Ozvěte se nám, projdeme to společně.